Zwangsversteigerung — Покупка недвижимости на аукционе через суд

Zwangsversteigerung beim Amtsgericht — Покупка недвижимости на аукционе через суд в Германии

Большинство россиян не сталкивались с процедурой принудительной продажи. Мы занимаемся реализацией таких объектов, которые продаются через суд. В Германии данный способ продажи недвижимого имущества называется Zwangsversteigerung. Поскольку на наш сайт присылается большое количество обращений с просьбой разъяснить вопросы, касаемые данной процедуры, с этого дня мы начинаем публикацию цикла статей, который будет полностью посвящен данному вопросу.

В Европе спрос на недвижимость всегда держится на высоком уровне. Самая крупная по экономике в ЕС страна не является исключением. В Германии спрос определяют прежде всего сами граждане. Привлекательные низкие ставки по процентам стимулируют спрос, поэтому хорошие недорогие предложения долго не застаиваются. Однако мы не риэлторы и нас никто не обязан уведомлять о факте продажи своей недвижимости, как это происходит обыкновенно в рамках заключенного договора. В связи с этим возникает некоторая проблема с актуальностью предложений с заманчивой ценой. Еще до появления лота в базе недвижимости он может быть уже продан.

Совсем иначе, если недвижимое имущество продается через решение суда. Сотрудники нашей компании всегда в контакте с отделами судов, которые занимаются процедурными вопросами принудительной продажи объектов. Таким образом, у нас есть точная дата проведения заседания суда. В остатке только совсем небольшая доля объектов с неизвестной датой судебного заседания. Однако даже здесь мы всегда держим ситуацию под своим контролем. Сразу после назначения даты мы получаем эту информацию от судебных чиновников. Наименьший период между объявлением даты и заседанием составляет 8 недель. За это время мы со своими клиентами успеваем пройти все процедуры, которые нужны для подготовки к заседанию суда.

Наши клиенты, безусловно, желают купить дешевле и получить хороший доход от дальнейшей продажи. Однако тут следует понять, что Германия – это не золотая Эльдорадо. Несмотря на это метод Zwangsversteigerung может принести хороший результат. Так в чём же здесь секрет? — спросите вы. На самом деле секрет прост. Здесь важным звеном является тот факт, что истцом выступает чаще всего банк. Конечно, для банка недвижимость – это не профильный актив. Поэтому он стремится поскорее ее реализовать. Этому способствует сниженная цена на имущество. Ведь от этого все стороны остаются в плюсе. Кредитная организация получает, наконец, свои деньги, которые они могут уже пустить на кредитование, а покупатель получает хорошую цену. Безусловно, не все так просто и есть определенные подвозные камни. Об этом вы узнаете уже в следующих выпусках, а сейчас мы поговорим вкратце непосредственно о процедуре реализации имущества.

Обязательным условием для участников торгов является внесение возвратной суммы на счет суда, которая составляет десятую часть оценочной стоимости недвижимого имущества. Когда будет проведена покупка, то данная сумма будет зачтена в общую стоимость объекта или может быть переведена обратно на счет покупателя.

Судебное заседание проводит один судья, но в некоторых случаях может присутствовать его помощник. Представитель банка или адвокат, представляющий сторону истца, должен присутствовать на рассмотрении дела в обязательном порядке. В ходе процесса судья оглашает объект спора, объявляет об имеющихся долгах и другие обстоятельства дела, проводит проверку представленных документов от истца. Сторону покупателя может представлять человек с нотариально заверенной доверенностью.

Если дается разрешение на приобретение объекта, то судья произносит фамилию нового влКристофца. С этого момента он считается собственником. Кроме прав у хозяина появляются и обязанности. Конституция ФРГ (14-ая статья) закрепляет за собственником обязанность пользования для «общего блага». Это означает, что он должен оплачивать все необходимые платежи (коммунальные платежи, налоги), следить за состоянием своего имущества, а в случае нахождения объекта в аренде, то оплачивать и арендную плату.

По прошествии 3-10 дней из суда должны прийти документы, которые подтвердят, что вы стали собственником и должны в течение 4-8 недель перевести остальные средства по стоимости объекта на указанный счет. Вместе с этим суд направляет заявление в кадастр. Также вам придет счет на оплату налога по покупке недвижимости от финансовых органов. Когда вы оплатите его, то в кадастре производится запись и вам выдается выписка из поземельной книги.

Здравствуйте, мы снова продолжаем серию статей, которые посвящены теме покупки недвижимости в Германии, используя принудительные продажи. Еще одним частым вопросом, которым задаются наши клиенты, является вопрос, почему столько много объектов недвижимости, выставляется на продажу в Германии? Неужели эта страна массовых банкротств физических лиц? Хотим сразу заметить, что посредством таких судебных продаж реализуется не только недвижимость. Итак, начнем все по порядку.

По вопросу о числе банкротств в Германии. Дело в том, что у нас в России имеется другое представление о банкротстве, чем на Западе. В некоторых случаях люди использую процедуру признания себя банкротом даже в выгодных для себя целях. Посмотрим на конкретном примере, как это происходит.

Представим, что некий Мюллер Кристоф получил в 1993 году банковский кредит на приобретение квартиры. Его соглашение с банком было на 30 лет и имело ставку 9%. Конечно, сегодня ставка по таким кредитам составляет не более 3%, но тогда они были в 3 раза выше. Банк не желает пересматривать выгодные для него условия по кредиту. Но Мюллер больше не хочет выплачивать банку повышенную ставку по кредиту. Да и с учетом кризисных явлений в мировой экономики у него просто нет лишних средств, чтобы отдавать их банкирам.

Подумав над этим, Мюллер решил на приватное банкротство. Он перестал выплачивать кредит и даже не платит по коммунальным платежам, заявляя, что у него нет на это денег. Он стал меньше приобретать одежду и хуже питаться. Когда Мюллер Кристоф подал на свое банкротство, то он представил справку о заработной плате. Социальное ведомство также подтвердило, что его дохода хватает только на питание. Важно сказать, что это питание нормальное и одежда тоже нормальная. Совсем не нужно ходить в разодранных лохмотьях.

Нам не нужно думать, что смекалистый немец является мошенником. Это может случиться и с добропорядочными гражданами. Подумайте, цены на бензин поднялись в 3 раза, выросла стоимость продуктов питания и цены на одежду. Налоги тоже не остались на месте. Таких как Мюллер Кристоф ждет нелегкое будущее и они не могут позволить себе продолжать старую жизнь, как жили раньше. Естественно, что банк будет самостоятельно пытаться продать недвижимость, чтобы получить от этого нужную сумму по кредиту.

Следует сказать, что наш герой исправно выплачивал ипотеку на протяжении долгих лет. Поэтому банкиры не будут стремиться продать это имущество по его рыночной стоимости, а они лучше его реализуют побыстрее, чтобы быстрее закрыть потери. Однако не всегда им это удается и тогда они подают в суд на принудительные продажи. По решению суда имущество будет продано на открытом заседании.

Вы подумаете, что, наверное, это аукцион? Не совсем так, но в общих чертах похоже. Банкиры заявляют ту сумму, которую они желают получить от продажи. Судья же получает конкретные предложения от участников торгов. Кстати, цена банка может даже опуститься в процессе дела. На такие заседания как раз приходят заинтересованные лица, которые желают купить недвижимость по ценам ниже рыночным и даже тем, которые установит банк. Нередко случается и «шептание» за стенами зала суда между потенциальным покупателем и представителем банка. Мы знаем, какие слова нужно говорить при таких встречах и какие аргументы приводить в этом случае. Можно сказать это наше «ноу-хау», поэтому, извините, но данная информация останется у нас. Наши профессиональные сотрудники могут договориться с банком о снижении стоимости продажи имущества непосредственно во время проведения заседания суда. Конечно, многое зависит от представителя банка, его настроения, но мы знаем, как найти общий язык. Хотим заметить, что те суммы, которые вы видите на нашем сайте, это только изначальная стоимость, установленная банком.

В некоторых случаях мы получаем заметное снижение цен, и банк соглашается на досудебную продажу уже по согласованной стоимости. Однако часто банк верит, что судебное заседание будет напоминать аукцион Сотбис. Нужно сказать, что такое тоже бывает. Азарт в некоторых делах просто зашкаливает и участники торгов теряют здравый смыл ради конечной цели. У нас были некоторые случаи, когда недвижимость продавалась в итоге по ценам в несколько раз превосходящим рыночные. Объяснить их с логической точки зрения нам трудно, это больше относится к психологии.

Помимо банкиров выступать в роли истца могут и муниципалитеты. Вы же понимаете, что сколько бы не повышали средний уровень жизни, но люди уходят из этого мира и некоторые квартиры остаются совсем без хозяина. Иногда есть наследники, которые не хотят вступать в свое право и отказываются от каких-нибудь небольших домиков в немецких деревнях. Держать на балансе местные власти не могут себе позволить вечно, поэтому, допускать оставление дома без должного ухода они не будут. Ведь теряется его стоимость. В связи с этим такая недвижимость выставляется на продажу по остаточной стоимости через судебные продажи.

Это далеко не все варианты, при которых дома остаются без хозяина. Мы не будем перечислять их все, потому, что это не наша задача. Мы хотели просто обрисовать вам картинку в целом и сказать, что такие продажи не являются чем-то криминальным и экстраординарным. Вернемся к нашему господину Мюллеру Кристофу. Не волнуйтесь за него. Он не будет выставлен на улицу вместе со своей семьей. Это задача социального ведомства. Кстати, не исключено, что вы, уже в качестве нового владельца Кристофа квартиры, будете получать от социального ведомства арендные платежи за семью Кристофа. Однако это уже другая история. Здесь мы ее разбирать не будем. Просто знайте, что после решения суда вы являетесь полноправным собственником недвижимого имущества. У вас только будет предписание оплатить до какого-то числа оставшуюся сумму покупки. После этого пройдет специальное заседание суда, на котором перечисленные вами средства будут распределены между всеми кредиторами и на этом дело закроется.

Очень красиво и радужно все получается, но часто залоговая сумма может стать проблемной. В чем именно может состоять здесь проблема. По большому счету их может быть три. Давайте рассмотрим их по порядку.

Первая проблема. Довольно сложно, скажем вам, рассмотреть залоговую недвижимость изнутри. Дело в том, что квартира может быть в одном городе, а отделение банка отсутствовать в нем и находиться в нескольких сотнях километров от него. Конечно, банкирам не слишком хочется разъезжать по всей стране и показывать всем участникам торгов залоговое имущество. Это просто экономически не выгодно им. Немцы умеют считать деньги. При этом в оценочном акте может не всегда быть обозначена нужная для решения о покупке информация. К примеру, полностью могут быть не указаны данные об актуальной жилой плате.

Вторая проблема. Актуальная информация о выставляемом на продажу объекте предоставляется участником непосредственно на заседании суда. Здесь нужно отметить, что пока оно состоится, может пройти не один год. За это время арендатор может уехать в другое место, крыша дома совсем прохудиться, окна разбиться. Если дом совсем приходит в негодность, то мы сообщаем это своим клиентам и предлагаем им отказаться от сделки. Тогда мы снова начинаем подбирать для него выгодные предложения.

Третья проблема. Иногда приходится ждать очень долго. Вот, сейчас у нас май. Появляются объекты, по которым суд может состояться только в октябре. Вы должны понимать, что если вы резервируете себе квартиру, то собственником вы будете только в следующем году. Однако это больше исключение из общих правил. Часто судебное заседание проходит в ближайшую пару месяцев. Большинство наших клиентов не считают это большой проблемой.

За их ожидание и готовность приобрести недвижимость, практически не зная, что она представляет из себя, наш клиент получает низкую стоимость покупки. Поэтому вы должны сами определить для себя, считаете ли вы это возможным, готовы ли вы ожидать, но при этом серьезно выиграть в цене покупки.

Zwangsversteigerung — Покупка недвижимости на аукционе через суд: 1 комментарий

  1. Добрый день,
    На данный момент я проживаю в Германии и меня интересует приобретение квартиры непосредственно через процедуру Zwangsversteigerung и я хотела бы задать несколько вопросов. Во-первых, могу ли я зарегистрироваться на аукцион онлайн и как это делается и где можно узнать точные даты? (ест еще сайты кроме zwangsversteigerung.de?). Есть ли возможность выйти на контакт с нынешним владельцем?
    Каким образом я могу получить хоть какие-либо сведения о квартире изнутри и ее состоянии и есть ли возможность выйти на контакт с банком? Я знаю, что также есть возможность нанять Gutachter, который сможет оценить квартиру. Как это делается?
    Спасибо заранее за отвеченные вопросы.
    С ув.,
    Анастасия

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *