Практические советы арендаторам и арендодателям в Германии

Через какие трудности проходят арендаторы и арендодатели немецкого жилья?

Является ли причиной для обращения в суд неуплата со стороны съемщика, или изменение требований владельцем?

Нам ответят эксперты.

Подводным камнем в бизнесе, связанном со сдачей жилья в аренду является площадь де-юре и де-факто. К примеру, владелец недвижимости, приобрел ее у застройщика, в таком случае жилище строилось в соответствии с нормами строительства. А при попытке сдачи его в аренду, выясняется, что необходимо пройти перечень процедур, для перерасчета площади, согласно жилищным нормам. Таким образом, образуется, так называемая, «пустота» — разница между площадями де-юре и де-факто.

Нанимателю следует детально изучить контракт на аренду, в котором обязательно должно отмечаться наличие несуществующей площади. Только в таком случае наниматель будет принужден платить за разницу между площадями. Если же четкой формулировки по поводу квадратуры нет, а договор аренды заключен, предъявить претензию арендодателю не получится. Начиная с 2010 года, в Германии работает правило, которое дает возможность нанимателю через суд добиться снижения арендной платы, но это только при условии, если площадь де-юре и де-факто отличается на 10% и более.

Имеют место такие ситуации, когда нанимателю становится известно о разнице площадей де-юре и де-факто, и он в письменной форме сообщает арендодателю о том, что имеет побуждение не платить заявленную сумму, а платить на порядок меньше. В свою очередь опытный арендодатель обращается в суд, с целью подачи иска на нанимателя, при чем, предоставляет письменное доказательство невыполнения съемщиком своих обязанностей. Как результат суд находится на стороне владельца жилья.  В таком случае для нанимателя будет лучше, если он будет продолжать оплачивать оговоренную стоимость аренды, до того момента как вопрос связанный с разницей площадей будет решен.

Если суд оказался не на стороне нанимателя, то в его праве подать встречный иск. Он сможет его выиграть только в том случае, если предоставит доказательства отсутствия жилплощади и аргументирует факт снижения пригодности жилья. При условии того, что съемщик выигрывает второй судебный процесс, арендодатель обязан снизить стоимость арендной платы и покрыть все судебные затраты.

Как только наниматель и собственник пришли к общей договоренности, первому не следует медлить с официальными требованиями, так как уже через полтора года он не сможет добиться уменьшение арендной платы. Также, наниматель может добиться возмещения неправильно начисленной платы в период за три последних года.

Указывать или нет о наличии несуществующей площади в договоре аренды, зависит только от желания арендодателя, так как выполнение данного условия не требуется законом.

Расчет квадратных метров, начиная с 2004 года, поменялся, из-за вступления в действие разных нормативно-правовых документов. Понятие «обычный квадрат» подразумевает размер высоты 2 метра и более, а «особый квадрат» — имеется в виду, наличие 1-2 метров свободного места. Их учет в общей квадратуре уменьшается вдвое. К примеру, расстояние от пола до крыши, которое приблизительно равняется росту ребенка, в метражи не учитывается вообще. Еще до 2004 года на половину учитывали метражи балконов, лоджий, а вот зимние сады и крытые террасы считались полноценной квадратурой. С 2004 года открытая площадь исчисляется следующим образом, один ее квадратный метр равняется четвертой части «обычного квадрата», только если площадь имеет особую ценность (что очень трудно доказать), ее квадратный метр приравнивается к половине «обычного квадрата».

Туалет и ванная, коридор и прихожая, а также кладовые не входят в размеры жилой площади. А также к жилой площади не относятся чердаки и подвалы, помещения общего пользования, такие как гаражи и др.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *