Коммерческая недвижимость в Германии: пошаговое руководство по оформлению сделок

Процесс купли-продажи немецкой недвижимости под бизнес займет порядка нескольких месяцев. Уровень сопутствующих затрат, связанных с осуществлением данной сделки, составит приблизительно 10%-15% от стоимости контракта.

Процесс купли-продажи коммерческой недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Первым делом необходимо проконсультироваться со специалистом в сфере недвижимости. Он поможет правильно сформулировать задачи, которые перед собой ставит покупатель, определить возможные риски, правильно рассчитает размер вкладываемого капитала, а также размер ожидаемой доходности, и через какой период затраты начнут окупаться.
  2. К выбору недвижимости под бизнес необходимо отнестись с полной ответственностью. Процесс подбора коммерческого объекта может длиться годами, а можно определиться и за несколько дней. Обязательно следует проверить техническое состояние недвижимости, ее соответствие предъявленным задачам, а также немаловажным фактором, на котором нужно заострить свое внимание, является местоположение объекта. NDA- это договор о неразглашении, который можно оформить при наличии желания покупателя.
  3. Обязательным этапом купли-продажи коммерческой недвижимости является составление плана инвестирования, он длится в среднем от 1 до 3 недель. Данный план представляет собой перечень мероприятий, которые направлены на получение максимальной доходности, в нем просчитываются все расходы, связанные со сделкой, начиная от комиссионных выплат маклеру и нотариусу, заканчивая затратами по амортизации объекта.
  4. Промежуточным документом между предварительным и окончательным контрактом купли-продажи является LOI. Это письмо, в котором указаны основные цели проведения сделки. Также, данный этап предусматривает процесс знакомства с коммерческим объектом.
  5. После того, как недвижимость осмотрена и не возникает никаких лишних вопросов, а также будущий владелец внес 10% от стоимости контракта, чем, можно сказать «забронировал» недвижимость с правом последующего выкупа, между покупателем и продавцом подписывается контракт купли-продажи, который считается предварительным. Затраты времени, связанные с составлением и подписанием предварительного контракта купли-продажи составляют около одной недели.
  6. В случае, если покупатель не располагает необходимой денежной суммой для приобретения недвижимости под бизнес, он может обратиться в банк для оформления кредита. Размер займа, предоставляемый банком, как правило, составляет около 50%. Для оформления денежного кредита, клиент банка должен предоставить следующий перечень документов: загранпаспорт, справки, которые подтверждают наличие и уровень его доходов. Средний размер годовых ставок по кредитованию составляет 3-4%. Процесс оформления кредита в банке занимает от полумесяца до полутора месяцев.
  7. Ddue diligence – это этап заключения сделки купли-продажи, который подразумевает работу с документами. Этот этап позволяет выявить «подводные камни», связанные с документами, возможно, есть ограничения на пользование объектом, или же он чем-то обременен, к примеру, ипотекой.
  8. Оформить покупаемую недвижимость можно, как на физическое, так и на юридическое лицо, в частности на конкретную фирму. Как правило, для этой цели основываются GmbH – общества с ограниченной ответственностью, процесс их регистрации занимает от двух до четырех недель. Для открытия GmbH необходимо получить Handelskammer. Это документ, который выдается торговой палатой и доказывает закономерность деятельности фирмы.
  9. Процессом подготовки и оформлением контракта купли-продажи занимается юрист.
  10. Оформление договора кредитования и открытие кредитного счета в банке.
  11. Каждый контракт купли-продажи должен быть оформлен нотариально. Для иностранных граждан контракт составляется на двух языках, один экземпляр на немецком языке, второй – на родном языке покупателя. В целом, процесс заключения договора, начиная от подготовки и заканчивая нотариальным оформлением, длится от двух до четырех недель. Именно за это время, покупатель обязан осуществить оплату налога на недвижимость, который составляет от 3,5% до 5% от общей стоимость недвижимости. Кроме налога на приобретение собственности, на плечи покупателя ложатся расходы, связанные с выплатой комиссионных маклеру, максимальный размер которых не может превышать 7,14%.
  12. Подписание контракта по оказанию услуг риэлторской фирмы.
  13. Übergabeprotokoll – это акт, который составляется в письменной форме, он фиксирует процесс приема-передачи недвижимости между покупателем и продавцом.
  14. Процесс вступления в право собственности осуществляется только после регистрации нового владельца в Поземельной книге. Размер затрат, связанных с внесением записи в Поземельную книгу, а также комиссия юриста в сумме составляют, приблизительно, 1-1,5% от продажной стоимости недвижимости.

 

Расходы, связанные с оформлением сделки:

— размер налога, который взимается за передачу прав собственности – 3,5-6,5%;

— регистрационные сборы – 0,2-0,5%;

— комиссионные, связанные с услугами маклеров – 3-6%. К этой сумме следует добавить размер НДС;

— комиссия нотариуса – 0,5-1,5%.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *